空置率岂是数字游戏空置房黑洞究竟有多大

　　近日，国家统计局发布的统计报告显示，截止到2005年10月末，全国商品房空置面积已达到1.12亿平方米，同比增长14%。今年上海空置房面积将达到1000万平方米以上；而北京市截至9月底，全市空置商品房面积为1054万平方米，同比增长21.1%，约占全国的1／10。按北京现人均25平方米住房算，可居住40多万人，增幅比上年同期高32.9个百分点。10月，北京空置商品房面积又比9月份增加了6.8%，预计年底还会有较大幅度增加。

　　上述数字的公布，立即引起了人们对空置房话题的空前关注。专家认为，我国目前到底有多少空置房是一个很难弄清的问题。

　　“这几年，北京空置房数量及空置比例一直是一个谜，说是1000万平方米，但感觉上总好象不对。”北京房协住宅学术委员会委员蔡金水对中国经济时报记者表示，感觉北京住房在个人手上的空置情况比较严重。

　　“从福利分房开始的1998年至2004年，北京商品住宅的竣工总面积已达11475万平方米，而同期的销售面积仅8776万平方米，也还有2700万平方米的剩余。2700万平方米相当2000至2004年间北京年均住房销售面积的1.73倍。除了有2700万平方米的房子积压，2004年北京商品房开复工面积9931.3万平方米，相当于近5年年均销售面积的4.32倍，商品住宅的施工面积也达到了创记录的6759万平方米，这么多待销售的房子如何统计空置量呢？”对此，蔡金水心存疑问。

　　空置率成了“数字游戏”

　　对于我国目前的商品房空置率现在有十几种说法。主张房地产泡沫严重的一方声称当前我国商品房空置率已高达30%多，远远高于10%的国际警戒线。而认为房地产没有泡沫的一方则提出空置率还不到5%(有的甚至说只有2.7%)，远远低于国际警戒线。建设部前两年公布的空置率为12-16%，去年则宣布以前公布的空置商品房指标不合理，不算数了要调整。

　　据专家介绍，由于采用的是不同的数据标准，使最终的结论产生很大的差异。高的是用空置面积除以当年商品房竣工面积，例如2003年建设部公布的全国商品房空置面积为1.28亿平方米，除以当年竣工面积3.25亿平方米，则空置率高达39.4%。2004年建设部公布的全国商品房空置面积为12326万平方米，除以当年竣工面积42465万平方米，则空置率也高达29%。

　　建设部是把空置面积除以前三年竣工面积之和(2001-2003年三年商品房竣工面积之和为10.43亿平方米)，空置率就降到了12.3%。有的人甚至认为是应该除以城镇所有房屋面积总和，则空置率就低到不足5%了。

　　至于空置面积的算法也大不相同，很多业内人士认为空置房应指目前已竣工验收，取得建设管理部门颁发的交付使用许可证书，尚未售出的全部商品房。而建设部是把竣工一年以内的房屋作为待销房，竣工一年以上三年以内的商品房作为滞销商品房，竣工三年以上的房子才作为空置积压房。这就使空置面积降低了几倍。至于大量虽已建成但由于种种原因未能通水通电，未通过人防消防等验收手续，还没有拿到竣工验收单的房子和烂尾楼就更不算了。

　　建设部副部长刘志峰曾经表示，国内空置率体系到目前还没有建立。中国并没有空置率的说法，目前和国外一样建立空置率体系还有难度，现在所谓的空置率是没有科学依据的。

　　作为行业主管部门，建设部有自己的一套统计系统和统计数据，但受《统计法》的限制，不公开发布，只用于行业内部的调控管理。其对商品房空置量的描述也只是商品房空置面积的概念。建设部有明确定义，商品房空置积压面积是指经过竣工验收后空置时间在三年以上的商品房。

　　有经济界人士及业内人士提出，目前采用的商品房空置面积的数据只反映了市场上商品房增量面积的变化，而缺少对存量面积空置量的控制，不能全面地反映出房地产市场的真实状况。商品房的空置量只统计销售面积而不包括租赁市场上存在的大量空置房是不合理的，以此作为政策调控的依据难免有缺失。

　　到底有多少空置房？

　　很多专家指出，我国现在的空置率与国外的空置率不是一个概念，按现在的各种计算方法根本反映不了全社会到底有多少空房。由于统计口径不统一以及开发商、各部门缩小空置房数字所以公开公布的数字是大大减少的。

　　正确的方法应该是建立两个统计体系，一个是全社会房屋总量中有多少未被使用的闲置房(包括未售出的全部商品房，已售出未入住的空住房，社会存量房屋中可出租出售和闲置的全部房屋)，反映社会所有存量房屋的闲置状况闲置率或称空住率　另一个是有多少已建成尚未售出的全部商品房反映房地产市场销售状况空置率　。两个数字同时统计，互相比较，才能真实反映房屋空置状况。

　　“按照这种思路计算，即使不算1996年以前和2005年新增加未统计的数字，从1996年房地产走出低谷开始新一轮上升周期算起8年来已竣工未销售出去的商品房也有6.02亿平方米。即使扣除其中不可销售的配套面积至少也有4、5亿平方米。这其中有很大一部分未计入公布的空置房面积。”蔡金水认为。

　　据统计，2004年北京市住宅施工面积6759万平方米，其中新开工面积2207万平方米；住宅竣工面积2344万平方米，住宅销售面积2286万平方米。即使2005、2006、2007年三年不新开工一平方米住宅，现有施工面积竣工后，仍可保持每年2000万平方米以上的供应规模。

　　专家估计，如果按照现在每年的竣工和销售面积2000多万平方米计算，北京现在已经批出的土地也足够建设10年住宅。全部建成后北京人均住房面积可达50多平方米。

　　至于全国，1996—2004年已竣工未销售出去的6.02亿平方米商品房，现在有多少积压在开发商手里，是一个未知数。而截至2004年底，全国城镇房屋建筑面积149.06亿平方米，其中住宅建筑面积96.16亿平方米，如果也按20%估算，那么将有近20亿平方米住房在闲置或可出租。

　　这些将会造成多少新的空置房和空住房？

[乌鲁木齐晚报]