http://www.sciencehuman.com 科学人 网站 2010-05-10
中国贫富差距正逼近社会容忍红线 近些年来，我国地区、城乡、行业、群体间的收入差距有所加大，分配格局失衡导致部分社会财富向少数人集中，收入差距已经超过基尼系数标志的警戒“红线”，由此带来的诸多问题正日益成为社会各界关注的焦点。 专家认为，当前我国收入分配己经走到亟须调整的“十字路口”，缩小贫富差距、解决分配不公问题十分迫切，必须像守住18亿亩耕地“红线”一样守住贫富差距的“红线”。 分配差距呈现“穷降富升” 从基尼系数看，我国贫富差距正在逼近社会容忍的“红线”。国家发改委宏观经济研究院教授常修泽介绍，对我国的基尼系数目前各机构认识不一，被学界普遍认可的是世界银行测算的0 .47。“我国基尼系数在10年前越过0.4的国际公认警戒线后仍在逐年攀升，贫富差距已突破合理界限。” 人力资源和社会保障部劳动工资研究所所长、中国劳动学会薪酬专业委员会会长苏海南认为，目前我国的收入差距正呈现全范围多层次的扩大趋势。当前我国城乡居民收入比达到3.3倍，国际上最高在2倍左右；行业之间职工工资差距也很明显，最高的与最低的相差15倍左右；不同群体间的收入差距也在迅速拉大，上市国企高管与一线职工的收入差距在18倍左右，国有企业高管与社会平均工资相差128倍。 北京师范大学收入分配与贫困研究中心主任李实从上世纪80年代起参与了4次大型居民收入调查。他说，收入最高10%人群和收入最低10%人群的收入差距，已从1988年的7.3倍上升到2007年的23倍。 “干得多，挣得少”是记者在采访中许多工薪阶层的共同感受。中国社科院社会政策研究中心秘书长唐钧说：“从统计数据看，近几年穷人和富人的收入都在增长，但考虑到他们在消费支出上的差异，大量贫困家庭的支出集中在最易涨价的食品及其他生活必需品上，分配差距正呈现危险的 穷降富升 两头拉大趋势。” 房地产、矿产、证券成为暴利行业 有关专家认为，近年来，随着我国经济高速发展，土地、资源、资本 这3种生产要素发挥了巨大的财富调整力量。房地产、矿产、证券等成为“最赚钱”的暴利行业，少部分人借此一夜间站到社会财富的顶端。 据2009年福布斯中国财富排行榜统计，前400名富豪中，房地产商占154名；在前40名巨富中，房地产商占19名；在前10名超级富豪中，房地产商占5名。房地产行业已经成为中国财富的主要集中地。 中国社科院研究员唐钧认为，房地产业的基本要素就是土地，卖房子实际上是卖土地。而对于土地，按现行土地用途管理政策，政府和房地产商既是“垄断买方”，又是“垄断卖方”，一方面从农民手里低价征地，另一方面向群众高价售房。房地产业产生的级差暴利，除了地方政府财政收入外，都被少数房地产商拿走了。唐钧说，随着房价暴涨，“没有房子的人”已被远远甩出财富形成的大门之外。 不可再生的矿产资源也被少数人占据、利用并迅速暴富。在全国产煤大县山西左云，记者了解到，近年来这里诞生了数以百计、身家亿万的“煤老板”，但当地农民人均纯收入只有4359元，比全国平均水平还低400多元。 “资源要素分配不公，加剧了社会财富的分配不公。”国家发改委宏观经济研究院常修泽教授说，这与我国矿产资源产权制度缺失有很大关系，突出表现在资源价格成本构成不完全，资源税额低、开采成本低、不承担环境恢复责任 这是“煤老板”超常致富的“秘诀”，也是分配手段调节失灵、贫富差距拉大的“症结”。 许多专家还认为，近年来，资本市场的“火热”表现，尤其是投机性投资行为的盛行，也进一步强化了资本财富的累积效应，拉大了资本收益与劳动收益、实业收益的差距，造成了“有钱的越来越有钱，没钱的越来越没钱”的局面。而且，资本与土地、资源三者之间互相拉升，加剧了贫富差距。 一直存在“屁股决定腰包”的怪现象 清华大学教授魏杰、陕西省社科院副院长石英等人说，长期以来，我国收入分配领域一直存在着“屁股决定腰包”的怪现象，收入高低靠的不是聪明才智和勤奋劳动，而是靠“抢身份”和“抢行业”。如果能“抢”到电力、电信、石油、金融、烟草等垄断行业，或是“抢”到公务员和事业单位身份，就等于“抢”到了高收入、高福利、高阶层。 采访中，许多人对以垄断和“身份”为代表的“权力分配”表示极端不满。他们认为，国家必须弱化权力在分配格局中的作用，合理调整各行业、群体间的收入差距，才能降低社会矛盾“燃点”，实现和谐与稳定。 据人力资源和社会保障部统计，目前电力、电信、金融、保险、烟草等行业职工平均工资是其他行业职工的2倍到3倍，如果加上工资外收入和职工福利待遇上的差异，实际差距可能更大。截至2008年底，机关公务员退休金水平是企业的2.1倍，事业单位月均养老金是企业的1.8倍。 专家们认为，这种依赖于政策保护和资源垄断的“权力分配”，有悖于社会主义按劳分配原则，严重侵害了个人发展权，扭曲了收入分配格局。其在不同行业、不同群体间造成收入悬殊落差的同时，也在人们心里划上了一道深深的鸿沟。 近年来，大学毕业生争抢“吃皇粮”，甚至出现千余人竞争一个公务员岗位的现象。同时，垄断行业的高工资也屡屡遭到质疑。专家认为，国家应通过多个途径，减轻“权力决定收入”的消极影响，平复社会失衡心理。 收入分配五花八门 白黑灰血金“五色炫目” “灰色收入”和“黑色收入”造成了国民大量“隐性收入”的存在，使得社会财富底数不清。中国改革基金会国民经济研究所副所长王小鲁2007年曾发表过一项研究，推算当时每年至少有4万亿元以上的不规范“隐性收入”。还有专家认为，目前我国工薪收入占总收入的比重只有1/3，国家能够监控的只有“白色收入”，这意味着大量收入脱离了所得税调节范围，游离于监管之外。 由于收入分配渠道复杂，同时缺乏基础性的国民收入记录制度，我国居民的收入渠道也呈现五花八门的状态。近日，记者在全国15个省区市采访了大量专家学者和基层干部群众，大家比较认同可以用白色、黑色、灰色、血色、金色5种“颜色收入”来概括当前形形色色的收入。 5种“颜色收入”既相对独立，也有交叉的地方。具体来讲，“白色收入”指正常的工资、福利等企法收入；“黑色收入”指通过贪污受贿、偷盗抢劫、欺诈贩毒等违法手段获得的非法收入；“灰色收入”指介于合法与非法之间的收入，在我国当前非常普遍；“血色收入”指那些突破人类文明底线，以牺牲他人的生命和用鲜血榨取的收入，如黑砖窑、黑煤窑等；“金色收入了”指利用黄金、股票、期货等资本获得的收入。 专家认为，这5种“颜色收入”既依据了收入的合法性，也参考了社会道德标准，基本概括了当前中国收入分配的主要渠道和方式，是一种容易被人们接受的、形象化的描述当前收入的表达方式。 白色收入 指当前收入分配领域中有据可查的收入，出身清白，可见、可控、可预测。人力资源和社会保障部劳动工资研究所所长苏海南说，“白色收入”是我国收入分配制度的主渠道，所以必须不断提高初次分配中劳动报酬在国民收入分配的比重，建立工资的正常增长机制和支付保障机制，健全社会保障制度增加养老金等转移性收入，让“白色”成为收入主色调，彰显公平正义，促进社会稳定与和谐。 黑色收入 既包括一部分人依靠权力获取的非法收入，也包括走私、贩毒、偷盗、抢劫、绑架等违法犯罪活动获得的收入。中国社科院社会政策研究中心秘书长唐钧等专家认为，“黑色收入”使大量公共财富流进了权力拥有者、违法犯罪者的腰包，应坚决打击。 血色收入 指那些突破人类文明底线，以牺牲他人的生命和用鲜血榨取的收入。对“血色收入”也应严厉打击，如山西黑砖窑事件、哈尔滨呼兰区奴工事件等，这些行为践踏了人性与文明底线，影响了国家形象，必须坚决予以取缔。 金色收入 是近年来随着经济发展而日显重要的一种收入，以资本收益为主要表现形式，也可以理解为财产性收入。近年来，不少人从股市、楼市中获得资产增值，财富成倍增长。一些专家认为，“金色收入”值得鼓励，但也要注意做好调控和引导，使其走上理性轨道，减少投机性。同时，要注意通过税收等配套政策对“金色收入”加以调节，防止“马太效应”加剧贫富差距。 灰色收入 的概念最难定性。目前，学界对“灰色收入”的定义也不统一，有的专家定义为来路不明、没有记录在案、没有纳税、游离在申报之外的个人隐秘收入。也有学者认为收入“非白即黑”，无论如何冠冕堂皇，其本质是公权与私利交易而产生的“黑色收入”。 目前，“灰色收入”己经渗透到了社会各行各业，返点、好处费、感谢费、劳务费、讲课费、稿酬、礼金等名目繁多。国家发改委宏观经济研究院教授常修泽说，“灰色收入”主要有三种情况：一是“正灰色”的，即违章不犯法的收入；二是名为“灰”实为“黑”的收入，比如商业回扣、年节收礼、小金库私分、庆典礼品等，属变相受贿；三是“浅灰色”收入，这一部分本来应该归到“白色收入”里，但制度中没有明确规定，虽然渠道正当，但缺乏税务监管。 部分高收入居民存在大量“隐性收入” 中国经济改革研究基金会国民经济研究所副所长王小鲁长期研究“灰色收入”问题，几年前，他曾对全国几十个市县的2000多名不同收入阶层居民的家庭收支情况做了调查，发现部分高收入居民存在大量“隐性收入”。调查证明，城镇居民收入中没有被统计到的收入估计高达4.8万亿元，遗漏主要发生在占城镇居民家庭10%的高收入户，占全部遗漏收入的3/4。 一些专家认为，当前收入分配差距加大的另一个重要原因，是由于制度不健全所导致的腐败问题，包括大量的“灰色收入”和非法收入。 调查证明，城镇居民收入中没有被统计到的收入估计高达4.8万亿元，遗漏主要发生在占城镇居民家庭10%的高收入户，占全部遗漏收入的3/4。与此同时，频发的腐败案也暴露出个别干部对公共财富的巨额侵占。据最高人民检察院统计，仅2009年，全国就立案侦查贪污贿赂大案18191件：查办涉嫌犯罪的县处级以上国家工作人员2670人，其中厅局级204人、省部级8人。中石化原董事长陈同海受贿近2亿元，创下新中国成立以来最大单笔受贿额1.6亿元的纪录。 专家认为，腐败对收入分配的影响主要有三个方面： 一是扰乱了分配秩序，初次分配市场调节失灵，再分配领域又形成“逆向分配”，使本该用于低收入群体的资金通过非正当途径转移到权力相关者手中，加剧了分配不公；二是导致个人收入无法核清，制度设计失去基本前提；三是处于既得利益集团的腐败分子，有能力、也必将成为收入分配改革的最大“拦路虎”。 多位采访对象反映，虽然腐败不直接属于收入分配范畴，但它却渗透和影响着分配格局。西安一家动漫公司的总经理李斌说，现在，不管是搞房地产、办煤矿，还是想进垄断企业或当公务员，要想借此进入高收入阶层，往往要靠“关系”和“票子”开道。只要这种腐败“潜规则”存在，收入分配就无法“阳光”。 分配面临“十字路口” “虽然现在社会对贫富差距的忍受力比过去提高了，但如果不遏制贫富悬殊和分配不公加剧的势头，后果可能不堪设想。”国家发改委社会发展研究所所长杨宜勇说，去年我国人均G D P已接近3700美元，经济发展转型和社会结构重塑都进入了关键阶段。拉美国家的实践证明，这一阶段尤其要防止出现经济增长停滞、贫富差距拉大以及社会动荡。 苏海南认为，收入分配体系的不健全是造成收入分配问题突出的直接原因。在一次分配中，没有明确合理的国家、企业、居民三者的分配比例关系，劳动报酬偏低，没有建立劳动报酬的正常增长机制；在二次分配中，没有以制度形式明确各级财政用于社会保障以及转移支付的支出比例，难保二次分配的公平性、合理性；三次分配规模小，慈善捐赠有待健全机制，调节功能有限。 一次分配的不合理使“强资本、弱劳动”趋势不断强化。当前初次分配过于“亲资本”，劳动者报酬占比总体偏低，劳动者工资增长赶不上企业利润增长。苏海南说，在发达国家，工资一般会占企业运营成本的50%左右，而在我国则不到10%。 而在二次分配中，由于现有社保制度不够完善，二次分配领域甚至出现“逆向调节”现象。据全国总工会透露，在城镇就业人员中，养老、医疗保险参保率仅为62%和60%；农民工的参保水平更低。 有关专家认为，要守住贫富差距的“红线”，需尽快启动收入分配制度改革，坚持标本兼治、综合治理、多管齐下、各方配合的原则，结合深层次原因和直接原因设计系统的改革方案。
[中国经济网]
地方融资欠债或超7万亿危机隐现
银监会全面清查
4万亿，5万亿……一直到了7万亿，地方债的数字几个月来迅速攀升。为了使中国经济尽快走出低谷，大规模的投资自然也带来了地方政府居高不下的举债。
高达7万亿甚至更多的地方债务有可能会拖垮中国经济刚刚复苏的脚步。这一警示红灯也引起了决策层的注意。
前不久，银监会主席刘明康在银监会举行的一个会议上强调，严守风险底线，有效管控银行业突出风险，尤其把整治地方政府融资平台贷款和房地产市场等作为关注重点。据悉，目前，银监会“四步走”的方针已经确立，对地方债的彻查活动已经开始，7月就会有结果。
但是，在专业人士看来，彻查只能在短期内抑制地方政府融资，要想解决长期问题，更需要体制上的深层改革。
沉重的地方债究竟有多少
目前，记者所能掌握的最权威的数据应该来自于银监会主席刘明康在4月20日银监会召开的2010年第二次经济金融形势分析通报会议上的表述。
刘明康介绍说，至2009年末，地方政府融资平台贷款余额为7.38万亿元，同比增长70.4%，占一般贷款余额的20.4%，全年新增贷款3.05万亿元，占全部新增一般贷款的34.5%。
“地方债务的规模究竟有多大，实际上是一个非常难以准确回答的问题。”当被问及地方债务究竟有多少时，中央财经大学财政学院财政系主任、教授曾康华如此表述。
此前，有消息称，中国地方政府的债务总额已超过8万亿元，其中7万亿元来自银行贷款。甚至有传闻说，地方政府债务规模已经达到了10万亿元。
来自银监会的统计数据显示:到去年6月末，全国各省、区、直辖市合计设立8221家平台公司，其中县级平台高达4907家。而从地方平台公司贷款债务与地方政府财力对比看，债务率为97.8%，部分城市平台公司贷款债务率超过200%。
据调查，某地市级平台2008年末贷款余额仅有12亿元，2009年迅猛上升到60亿元，为上一年的5倍。尤其是许多县级平台公司的融资来源中，银行贷款占90%以上。
如此之多的投资资金，当然在一定程度上也提高了地方政府对债务的依赖程度。
“按照目前的实际情况，长远看地方债务偿还很成问题。原来曾搞过用一般预算的结余去偿还债务，现在估计地方总债务在10万亿元以上，而地方预算大概有7万～8万亿元，怎么可能还得上？”在谈到地方政府的还债能力时，全国政协经济委委员、税务总局原副局长许善达分析说。
去年地方财政中，土地收入1.6万亿，地方融资总量7.2万亿。按照6%的利率计算，地方政府今年需要支付5280亿元的利息，也意味着从土地获得的近1/3资金都付了利息。而随着地方政府今年土地收入的大幅减少，地方财政将面临着空前压力。
地方债为何不断攀升
“中国的4万亿投资计划中，实际上也是给地方政府开了一个口子。”中国社科院财政与贸易经济研究所副所长高培勇在接受采访时表示。
为应对金融危机冲击，中国实行了积极的财政政策:两年内将以1.18万亿元的财政资金拉动社会资金配套形成4万亿左右的基础设施建设投资。“凡是能增加投资的渠道都增加投资，凡是能上马的项目都上马。”在他看来，刺激性的政策也刺激了地方政府的债务。
但是，更多的因素来自于制度性的因素。“在财力不足的情况下，地方政府自然就想到借债了。”曾康华告诉记者。
他解释说，1994年分税制改革，一方面，客观上加强了中央政府的财力，削弱了地方政府的财力，而转移支付制度又不完善，这就直接影响了地方政府的财力；另一方面，地方政府又要承担大量的公共事务支出。
而在中国社科院财贸所研究员杨志勇看来，“只要政府间财政关系没有得到根本的改变，地方政府要生存下去，总是需要想办法融资的。”
而在很多人士看来，地方举债本身就是一种违法行为。天津南开大学经济学院副研究员李冬妍说，根据我国《预算法》规定，地方政府是不允许赤字和发债的。
他解释说，地方政府一旦举债，就处于一种非法、隐形地位，难以公开去评估；其次，各类不同项目由不同部委或同一部委的不同司、处分别审批，审批部门掌握的信息是分散的、不完全的，难以获得整合信息，因而无法将地方各类项目总负债水平作为审核指标。
但是，贾康却告诉本报记者，他不同意这种说法。“现实生活中有如此强烈的需求，以至于逼着各种当事人以潜规则替代明规则。一味地强调监管，以为只要监管到位，问题就会解决，这不是实事求是的态度。”
“地方政府负债的一个深层次原因是机制转换和体制改革的相对滞后，加上地方可用财力不足的压力。”财政部财经科学研究所所长贾康在接受本报记者采访时表示。
他解释说，在这样的一种情况下，不仅使预算法禁止地方财政负债的“明规则”被事实上的普遍负债这一“潜规则”强制替代，也催生了许多地方领导干部扭曲的负债观，即借债不怕还钱、自己借别人还、不还钱还能借到钱的错误逻辑，进一步助长了地方政府的盲目举债。
风险是否一触即发
据媒体报道，一些地方政府依托政府融资平台等方式举债已接近极限，地方政府性债务率已高达94%，个别县市债务率甚至已经超过400%。
“目前以各种变相形式和地方政府融资平台形式发行的地方债没有纳入到地方预算，举债资金使用的预算约束不到位，透明度和规范性都不足，都容易酿成风险。”财政部财政科学研究所综合政策研究室副主任刘军民说。
更有甚者，“如果地方债务风险爆发，许多项目难免会半途而废，地方政府融资链条面临断裂，很多地方经济发展也可能停顿。”全国人大代表、人大财经委副主任委员尹中卿也警示说。
记者了解到，地方融资平台的风险主要表现为系统性风险，很大程度上以未来经济增长带动地方财政收入增加、土地升值、招商引资等效益的显现。
专家表示，这种风险并非哪家银行所能掌控。加之，此类贷款期限普遍较长，中长期贷款居多，风险具有隐蔽性和延后性。一旦资金供应有变化，不良债务问题将会在几年后浮出水面。
今年1月，国务院总理温家宝在国务院第四次全体会议上提出，尽快制定规范地方融资平台的措施，防范潜在财政风险。同月，央行行长周小川警告，相关问题处理不当可能会导致地方政府的融资平台无法偿还债务，给银行带来不良资产并造成其他问题。
贾康告诉记者，其实，地方融资平台是过渡性产物，既有正面效应，又有负面效应，但是迄今为止，其正面效应大于负面效应。
他认为，目前即使地方融资平台的负债为7万—8万亿，相当于GDP的20%多，加上名义指标的公共债务余额(占GDP的比重不超过20%)，即政府债务占GDP的40%，尚不会出多大事。
在记者采访的过程中，更多专家表示，不应过于悲观地认为地方政府债务率高就会出现债务危机。问题的关键在于，债务和经济的增长能否保持一个良性循环。如果财政经济能保持良好的发展，存量的债务风险是可以在发展过程中逐渐削减、释放的。
记者了解到，地方融资平台的风险主要表现为系统性风险，很大程度上以未来经济增长带动地方财政收入增加、土地升值、招商引资等效益的显现。
专家表示，这种风险并非哪家银行所能掌控。加之，此类贷款期限普遍较长，中长期贷款居多，风险具有隐蔽性和延后性。一旦资金供应有变化，不良债务问题将会在几年后浮出水面。
今年1月，国务院总理温家宝在国务院第四次全体会议上提出，尽快制定规范地方融资平台的措施，防范潜在财政风险。同月，央行行长周小川警告，相关问题处理不当可能会导致地方政府的融资平台无法偿还债务，给银行带来不良资产并造成其他问题。
贾康告诉记者，其实，地方融资平台是过渡性产物，既有正面效应，又有负面效应，但是迄今为止，其正面效应大于负面效应。
他认为，目前即使地方融资平台的负债为7万—8万亿，相当于GDP的20%多，加上名义指标的公共债务余额(占GDP的比重不超过20%)，即政府债务占GDP的40%，尚不会出多大事。
在记者采访的过程中，更多专家表示，不应过于悲观地认为地方政府债务率高就会出现债务危机。问题的关键在于，债务和经济的增长能否保持一个良性循环。如果财政经济能保持良好的发展，存量的债务风险是可以在发展过程中逐渐削减、释放的。
如何消化地方债
政府开始行动
“现在对地方债风险的认识已经传递到最高决策层。”高培勇表示:经济形势变好给了我们空间去解决这个问题。一方面，平台债激增的势头可能会抑制，不会再持续增长，另外，只要新的流量不像过去那样被创造出来，风险就是可控的。
从监管层近期披露的时间表上我们也可以看出决策层解决问题的决心。综合多家商业银行信息显示，从2009年底监管层要求商业银行针对政府平台公司“项目包”逐笔打开、解包还原开始，地方融资平台贷款清查工作正紧锣密鼓推进。
按照计划，4月底之前，商业银行要提交一份地方融资平台贷款阶段性自查报告；5月份，银监会融资平台整顿向国务院做阶段性报告；6月底之前，各金融机构要完成“解包还原”和重新立据等整改工作；7月银行上报结果；9月底之前必须完成对地方融资平台贷款的五级分类工作；年底之前完成贷款核销。
4月22日至23日，监管部门组织各大银行召开内部会议，讨论地方政府融资平台贷款的新操作准则，以控制贷款风险。在这次会议上，地方政府融资平台贷款风险问题被列为首要任务，与此前的要求各银行将此类贷款“解包还原、逐个排查”相比，新的一揽子强化措施更为具体。
记者了解到，这些措施除保证“4万亿”经济刺激计划的在建和续建项目外，还包括:各银行业金融机构应严格限制向地方政府融资平台下的新项目发放贷款；在二季度末前做好有关贷款的重组和保全；在三季度末前必须做到对平台贷款的准确五级分类；对发生资金挪用、抵押率或本金不足、管理混乱的平台贷款，至少下调一个等级，相应提足拨备；年内完成坏账核销，并且账销案存，不影响继续追讨。
2月25日，财政部也曾召集各省区负责人参加有关地方融资平台监管座谈会，以征求对《国务院关于规范地方及其融资平台公司的举债和担保承诺行为有关问题的通知》的反馈意见。
据了解，该《通知》征求意见稿由财政部牵头起草，已进入第二稿征求意见阶段，拟于近期上报，内容涉及已对平台举债进行新老划断，并分类清理和管理。
专家建议
地方债务就像一辆高速行驶的列车，如果刹车太急，就会把财政风险向银行风险转移，如果不刹，或者刹车的力度不足以大，财政负担不了。
有专业人士表示，地方政府融资如无制度、纪律的有效约束，必然会在分散状态和不透明状态下积累公共风险，一旦积累到被触发的局面，就会是危机的局面。“救火”的代价损失将是巨大的，唯一的正确方向，应是走向透明化、法纪化的“阳光融资”。
贾康也分析说，对融资平台的监管，财政部门主要有两点意见:一是明确规定既然是法人运作，地方政府的所有担保都无效，一旦资金链断裂，需自行消化；二是既然名义上是公司(法人)债和公司(法人)贷款，应该由银监会和人民银行各司其职去监管。
“治存量，开前门、关后门、修围墙”，打造一套可控风险和可持续的地方“阳光融资”的制度和法纪。贾康总结说。
贾康告诉记者，在当前基本明确地方政府是化解地方债务责任主体的前提下，中央政府的发力，应当立足于预警防范财政风险和合理落实地方政府的一级财权、逐步培育一级债权。他建议，可在条件比较成熟的地区作地方公债发行试点。
除了规范地方融资平台，曾康华还指出，防范地方政府“乱借钱”要赋予省级地方政府发行公债的权力并接受中央政府的监督和指导。
“发行公债的权力不要分散，即不要把发行公债的权力扩大到省以下地方政府。”曾康华建议，还要建立和完善省以下政府地方债务分配机制，使省以下政府地方既能享受到债务融资的利益，又承担还款的责任，真正做到责、权、利的结合和统一。
链接
地方债务
是指地方政府组建城市建设投资公司、城建开发公司、城建资产经营公司等各种不同类型的公司，通过地方政府所划拨的土地等资产，必要时再辅之以财政补贴等作为还款承诺，重点将融入的资金投入市政建设、公用事业等项目之中。（记者吕天玲 实习生鄢秀钦）
【南方日报】
北京房价：真跌背后的假摔隐忧
高烧不退的北京楼市已初现凉意。但调控有效期能持续多久？是否会重回“越调控越上涨”的旧路？
4月15日始，“新国十条”砰然落地，房地产调控大幕渐次拉开。
新政的严厉程度几乎超出所有人的预期。其在信贷、土地和税收方面出手之重，前所未有。
信贷方面，二套房首付提高至50%；土地方面，不仅重申打击囤地，更将“完善招拍挂”写入文件；被遗忘已久的税收方面，财政部和税务总局首度联手，着力研究税收政策以“引导合理住房消费”。
北京又一次率先作出反应。4月28日，一则传言不胫而走。“今天北京市政府可能会出政策，最大看点是限制北京市民的购房套数。”一位接近北京市政府的人士当天对《财经国家周刊》表示。
直至30日下午，京版调控细则才姗姗出台。知情人士表示，“之前经历了一个挺长的审批过程。”在这份名为《北京市人民政府贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨文件的通知》中，最为引人瞩目的是一条“临时性措施”，“暂定同一购房家庭只能在本市新购买一套商品住房。”链家地产分析师张月表示，“当然对市场有影响。”但她表示贯彻此举需建委、银行、民政和税务等多部门联动。
市场调整已然先行。链家地产统计数据显示，在4月16日~4月21日一周内，通州、望京和海淀区学院路三大板块二手房均价骤降，降幅最大的学院路均价下跌13.5%。与此同时，本应是租赁淡季的4月，客户量与租金价格却双双上涨。
易居中国提供的一组数据同样印证出市场调整的力度：4月8日~14日一周中，北京一手房成交面积为47.01万平方米，而接下来的一周中，这个数字减至32.52万平方米，环比下降30.8%。
调控大势已定，北京楼市渐入下行通道，只是未来的通途仍不清晰。
调控威力初显
持续狂热的土地市场，率先领略到此次调控的威力。
4月27日，北京土地市场重启，房山区窦店镇一块居住用地“流拍”。在暂停热点地区土地拍卖的规定下，北京市国土局已将包括中服地块在内的多幅好地“雪藏”，但首次拍卖仍未能顺利成交。
这幅建筑面积仅为4.32万平方米的地块，在收到9次报价后进行了拍卖。该地块在拍卖前设定的楼面价上限为4700元/每平方米，而最终现场拍卖的价格为2.04亿元，折合楼面价4718元/平方米，超过上限，不得成交。
因地价太高而“流拍”，在北京尚属首次，这也意味着对原有招拍挂制度的微调。
在4月15日国土资源部一次新闻通气会上，土地利用司司长廖永林曾对《财经国家周刊》记者表示，未来商品住宅用地出让不再只是价高者得，将试点“限房价、竞地价”及“限地价、竞政策性住房面积”的挂牌竞买方式，并将更多采用“综合条件最优者得”的评标方式。“我们在下一步的土地出让中，将综合考虑地块本身条件、市场状况和政策要求，来确定出让方式。”廖永林说。
房山地处北京远郊，不是常规意义上的热点区域，由此成为北京土地市场重启的试验田。
“是停拍，而不是流拍。”房山国土分局办公室主任窦建斌对《财经国家周刊》记者说，他对于这个结果早有预料，“市国土局和我们有过沟通，要求我们支持配合，通过控制地价来平抑房价。”
新政对于房价的狙击效应也已开始显现。原先领涨势头最猛的通州区域摇身一变，成为领跌者。
当地知名楼盘K2海棠湾便是其中典型代表。2009年12月，该楼盘均价已高达1.7万元/平方米。2010年3月，其借市场东风坐地涨价3000元，引爆与购房者间矛盾。而新政实施后，知情人士透露，该楼盘已迅速将价格调低了3000元。
“另一楼盘清水湾，原定开盘价为2.5万元~2.8万元，现在准备直降7000元，变成低开。这就是新政的效应。”上述人士表示。
张月分析，一系列调控政策落地后，业主心理预期迅速下降，纷纷打破“矜持”，这在通州、望京等典型区域尤为明显。
链家地产提供的一份报告显示，新政出台后的一周内，通州、望京和海淀区的学院路板块的二手房挂牌价分别下降了9.7%、11%和13%。
“二手房一定会先跌，一手房的价格暂时下不来，但成交量会下来。这是大家基本的看法。”高策地产董事长李国平分析表示。
国际顾问公司DTZ戴德梁行华北区投资部主管陈希持相同观点。“一手房价格坚挺，将进入观望期，其支撑因素在于宏观经济状况和众多的刚性需求。”
真跌还是假摔
地产评论人杨少锋认可此轮调控的威力。在他看来，二套房首付直接提高最为立竿见影，而利率提高，则大大挤压了投资获益的空间，同时增加了投资成本。“最严厉的，就是限制外地人购房。这个政策如果深入执行的话，炒房者会消失不见了。”
杨少锋旗下的联达机构负责一些楼盘的代理营销，对市场的风吹草动格外敏感。
他告诉《财经国家周刊》记者，调控之前，其代理的一个项目，有意向购房者近400人，其中200人购房意愿强烈。“现在有意向的还不到40人。”
原有的400人中，自住、改善和投资各占三分之一。“而现在，改善和投资这三分之二消失了。”杨少锋说。
尽管某些区域降价势头明显，但杨少锋仍然认为，目前楼市并非“真跌”，而是“假摔”，因为“跌下去的项目都是近两个月涨起来的”。
杨少锋透露，亚奥板块的远洋万和城，上期开盘价4.5万元/平方米，之后宣称将上调至5.2万元/平方米。新政实施后，其上调的计划已全部停止。
易居中国北京区域研究部总监王秀玲对《财经国家周刊》记者透露，她跟踪的一些项目，“原先要涨的都不涨了，已经涨价的，也在偷偷回调”。
但杨少锋预测，市场到年底将重新回到冰点。“但这次调控和以往又有不同，2010年的高点比2007年的还高了一倍，房价即使跌掉30%，普通市民同样还是买不起。”
李国平表示，需求只是暂时被遏制，但从长期来看，如果供应跟不上，价格还要再涨。他认为，新盘不存在降价压力，问题是能坚持多久。“供应跟不上是大问题。”
他所担心的是，交易量下来而价格未降。“大部分开发商不会着急，去年大家都没好好拿地，但又全部高位解套了，他们熬得住。”
上一轮的仓促救市并不遥远，李国平分析，调控成败的关键是地方政府能否将新政落实下去。
“假如今年第二季度的GDP不乐观，开复工量不乐观，最担心的是二三线城市。4万亿救市钱早已经投下去了，旧城也拆迁了，地也征了，却没人买了。地方政府怎么可能不着急？地方融资平台的负债表已经很难看了。”
相关人士不仅对新政的持续性有所疑问，同样对操作手法表示不理解。
在土地供应上，李国平认为，如果不能满足市场需求，向下预期破灭后，很可能产生报复性购买。
房山土地“流拍”事件，在李国平看来，则是不折不扣的闹剧。“只能说是相关部门根本就没有用心，意气用事。是对中央政策的阳奉阴违。故意不卖出去。”
李国平说，“不想着加大供应，这很滑稽。”
房地产高级经济师章林晓同样表示，“限制地价的招拍挂，已经失去招拍挂的本来意义了。”
章林晓表示，过去的招拍挂主要存在两个弊端：其一是由于价高者得，供地全都集中在高档商品房用地；其二是招拍挂方式很容易放大市场上的乐观或悲观情绪。
“对招拍挂的改进，其实主要针对这两点着力就可以了。但现在如房山地块的招拍挂，却是以限制地价的方式进行的，这与市场配置土地资源是背离的。”章林晓说。
未雨绸缪
4月15日国土部的新闻发布会上，土地利用司司长廖永林曾重申，“各地督查局要加大力度，对屡教不改的地方暂停土地审批。”
这被分析人士称为“实质动作”。杨少锋表示，这次调控，就要看国家在查开发商囤地上的力度有多大。
“我支持查囤地，但最大的问题在于法不治众。”李国平对《财经国家周刊》记者说，此次调控尽管强化了对闲置土地的开发力度，但可能收效甚微。
4月27日，来自昆明的一个开发商告诉李国平，当地一块1万亩的土地，土地证已经到手。这块地出让于调控之前，对地方政府和开发商而言，属于“双赢”。按照国土部规定，热点城市单幅住宅用地面积不得超过20万平方米。
“若按一块地不超过20万平方米，得卖多少次地？但这样地方政府一下子就可以把钱拿到手，开发商也高兴，低价拿地，开发不了可以囤着。”李国平说。
他分析，政策的压力可以催生开发商的开工冲动，但问题在于“即使开发出来，当地市场又如何能消化？”
尽管调控的效果尚待检验，但其严苛程度仍让杨少锋回想起当年的凋零市况。
围绕可能出现的救市轮回，他与李国平均将2008年的调整旧事重提。
“2008年，我们失去了一次很好的市场整合机会。”李国平回忆，当时已有一个文件下来，规定了金融机构应定向为一些有实力的企业提供资金，用于兼并重组。“万科信以为真，也在准备资料，但半年后，郁亮公开表示，已经放弃了这个念头。因为一看都‘上岸’了，没戏了。”“如果当初优胜劣汰，目前行业会很平稳。”李国平说。
杨少锋则算了这样一笔账：一个10万平方米的楼盘，需要4000名工人两年的工时，再加上建筑建材规划设计营销等环节，如果北京一年的建筑面积达到2000万平方米，就可以解决100万工人的就业。
两年前，恒大老总许家印曾发出豪言，“我解决了这么多人的就业问题，政府怎么能不救市？”
两年后，杨少锋给出的解决之道是，大规模建设保障房。“在带动经济和行业发展方面，效果是没有区别的。政府需要开始核算，这个行业带来多大的消费量，这个行业退下后，用什么手段来代替弥补。”
章林晓亦提出同样建议，在“招拍挂”时明确出让土地中保障性用房的比例和价格，开发完成后，由政府按约定的数量和价格向开发商回收保障房。既能解决结构问题又能解决房地产市场信心循环激荡问题。
“必须未雨绸缪，把调控可能带来的负面效应都考虑到。”杨少锋说。（记者
魏洪磊）
【新华网】
“精确打击”后仍存悬念
楼市调控需啃“硬骨头”
新华网上海５月１０日专电
题：“精确打击”后仍存悬念 楼市调控需啃“硬骨头”
记者 叶锋
新的房地产调控政策正在显现期待中的积极效果，一些城市房地产市场降温明显：成交下降、银行放贷紧缩、土地市场“凉意阵阵”。业内人士分析，政策的“执行度”、银行态度、供求关系等深层次因素将决定市场的进一步走向，楼市调控将面临“啃硬骨头”的任务。因为过快的上涨和持续的低迷都不是良性的市场，房地产调控必须在挤出市场泡沫的同时，确保现实市场稳定。
高房价出现松动迹象
“５月份银行的放贷数量，可能还不到４月份的四分之一。”９日，上海一贷款中介公司负责人语气严峻地告诉记者，“估计这种情况短期内好不了。”
“我们现在整天呆在店里，都快没活干了。”上海七莘路上一房产中介业务员很是郁闷。
中原地产的统计数据显示，４月１５日至２１日这一周，京、沪、穗、深、津五大城市成交量环比分别下跌３２％、４９％、１３％、６０％和２７％。
“五一”假日期间，各地二手住宅市场成交量再度下挫，五大城市成交量与前一周相比再度分别回落８７％、５１％、８７％、９４％和５９％。
高房价出现松动迹象。５月５日，恒大地产宣布，该公司所有的楼盘从５月５日起实行８．５折“让利”促销。上海“五一”房展会期间，一些郊区楼盘已经给出了９折优惠。有楼盘甚至请来模特，身穿比基尼在现场活动，以聚集人气，并对楼盘给出实际优惠。上海一知名房企负责人告诉记者：“我们不带头降价，但只要有大企业降，我们就跟上。我们降得起价，但唯一的担心是：如果对新客户降价了，对已买了房的老客户怎么交代？”
土地市场也吹起“凉风”。中国指数研究院的数据显示：４月份全国７０个城市平均楼面地价１３００元／平方米，环比下跌１０％；其中住宅用地平均楼面地价１７９３元／平方米，环比下跌４％。
７日，上海举行新“国十条”出台后首次住宅土地出让。虽然当天出让的５幅土地均顺利找到买家，但出现一年多来的首次价格下调。有热门地块的成交价更是只有两个多月前同地段地块成交价的８折。
日前，住房和城乡建设部副部长齐骥接受中国政府网采访时表示：“从近期的市场反馈情况看，一些城市商品住房价格过快上涨的势头得到了初步遏制，社会普遍反应积极。”
【新华网】
专家解析四地楼市新政
目标一致：打击炒房团
据法制晚报报道 在北京、深圳、广州、天津四大一线城市出台的楼市新政中，其目标一致：打击炒房团和开发商的不规范操作，保障市民的基本住房需求，然而每个城市的新政又有自己的特色。
专家分析，北京细则的重点在于打击炒房，深圳新政的重点是人才安居工程，目的是借房拉拢人才，广州则是努力改善夹心层的居住条件，天津的措施重点在打压开发商囤房惜售等不规范操作。
专家支持
李洪敏
瀚森国际管理咨询机构高级地产分析师
牛凤瑞
中国社科院城市发展与环境研究中心原主任，曾主编多部《房地产蓝皮书》
陈宝存 全国房地产经理人联盟副秘书长
雷华 中国指数研究院政策设计研究组成员
专家分析
楼市新政 首次购房人不是调控主要目标
与新国十条的目标一致，北京、深圳、广州、天津四地出台的政策共同点是：打击的是炒房团和开发商的不规范操作，对首次购房并没有打击，而是加大了保障房的建设。
按照新国十条“坚决抑制不合理住房需求、增加住房有效供给、加快保障性安居工程建设、加强市场监管”的要求，北京、深圳、广州和天津四个一线城市，对这项制度进行了落地和补充。
“不管是从购买套数限制来看，还是从税收方面来看，四个城市的政策调控的主要目标并不是首次购房者。”瀚森国际管理咨询机构高级地产分析师李洪敏接受法晚采访时说。
从购买套数上，各地政策都是针对二套以及二套以上的购房者采取了相关的措施，例如北京是暂定同一购房家庭只能在本市新购买一套商品住房。
深圳和北京提到了暂停对购买第三套及以上住房，以及不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市居民发放贷款。
除了遏制投资、投机性购房需求外，各地政策也均提到“加大监管力度”和“增加保障房的建设”。
在保障房建设方面，北京和深圳制定了详细的目标，北京确保完成2010年建设保障性住房300万套、各类棚户区改造住房280万套的工作任务。深圳年内完成开工建设保障性住房及人才安居住房5万套，分配供应1万套。
北京
遏制炒房团 打出组合拳
遏制房价效果 ★★★★★
从京津穗深四地出台的细则来看，各地在落实“新国十条”的前提下，侧重点各有不同。
京十二条细则的根本意图很明显，就是坚决遏制炒房。
全国房地产经理人联盟副秘书长陈宝存认为，北京新政的全面程度在各地方目前的政策中是最高的。既有对购房套数的限制，也有对外来专业炒房团的禁令。陈宝存表示，如果给地方新政打分的话，北京新政应该打最高分。
在京十二条中，关于首套及二套房贷首付比例和利率的规定，以及暂停对购买第三套及以上住房和不能证明在当地工作的非本市居民发放贷款，是对国务院规定的落实。
“暂定同一购房家庭只能在本市新购买一套商品住房。这是在国家提高二套房首付的基础上，首次超越信贷调控，直接用行政命令限制购房的首例。”李洪敏说。
李洪敏说，北京新政中“暂定同一购房家庭只能在本市新购买一套商品住房和停止贷款第三套房”，此条新政对目前的房地产市场来说是最有效的、可以最快落实宏观调控意图的政策。将对贷款购房进行投资、投机的行为产生明显的抑制作用。市场将出现炒作减少、投资锐减的情况。
此次调控政策还对外地来京炒房者进行了限制。“如果在北京没有一年以上的纳税证明或者社会保险缴纳证明，就不能获得购房的商业贷款。这说明不在北京工作，就不能在这儿贷款买房。”李洪敏说。
网友点评
西凌风舟
一个国家的国民不应该都想靠炒房来致富，那样房价炒上去了，一部分国民有钱了，但就苦了中低阶层的人了，整个国家想的就不是通过创新、勤劳来发展了。
现在中央的政策就是让整个国民不要只想炒房，但更基本的是让大部分人能买得起房，有房住！
莫小米
土地是每个地球人都应该拥有的资源，每个家庭一套房，能居住就行了，价格就可以按照地段和小区整体环境来定，竞争可以从其他的方面来体现，不是靠炒房，或者窝房。
深圳
新政最智慧
借房挖人才
遏制房价效果 ★★★★
与北京重点打击炒房人群不同，深圳落实新国十条的措施多围绕其推出的人才安居工程进行，为杰出人才、领军人才、高级人才和中初级人才“量身”解决“住房难”问题，意在再造“孔雀东南飞”之势，打造人才“宜居”城市。
陈宝存认为，深圳新政最主要的就是安居商品房建设：“年内完成开工建设保障性住房及人才安居住房5万套，分配供应1万套。”
给深圳新政打分，不能与北京新政的严厉程度作为对比，而是适用性。深圳政策的聪明之处就在于高度的差异化，没有简单迎合国十条，更没有在国十条基础上加码。而是趁各地房价高企之机，通过住房补助挖各类人才。
如“院士级”的杰出人才可免租入住200平方米左右的住房，领军级的人才可免租入住150平方米左右的住房，就连取得学位的博士、硕士、学士等毕业生，如果在深圳没有自有住房的，每月可领取1000元、500元、200元的租房补贴。
中国社科院城市发展与环境研究中心原主任牛凤瑞说，深圳版的“新国十条”细则，相对北京来说，要缓和很多，“回购保障性住房”
已属于最狠的，但是与北京的“限购”相比，则有“小巫见大巫”的感觉。
网友点评
clerk
这样的标准，可以引进不少人才，不过标准怎么评定，谁说了算啊？
NicholasZ
用学位去评判是最容易执行，也最公平的方法，人家用的是客观依据，难道要政府一个一个去考核是不是人才，让政府官员个人说了算吗？
samhuang33
难道没有学位的人就不是人才吗？对深圳居民公平吗？
广州
旧城要改造 住房要改善
遏制房价效果★★★
由于要启动为期10年的旧城改造，广州的住房新政强调加强和改进住房保障为主，提出重点在解决“夹心层”群体住房困难上取得突破。
专家指出，这两年广州住房市场各方面的数据相对平稳，如果再在新国十条的基础上下猛药，都有误伤基本消费人群和改善性消费人群之忧。在新国十条基础上的适度宽松才是最适合广州市场的。
因此，广州提出要“进一步加强和改进住房保障，促进住房一、二、三级市场的均衡发展，确保调控取得实效，全力抓好今年保障性住房建设任务的落实。”
据《南方都市报》报道，广州市国土房管局相关负责人接受采访时透露，广州目前不会效仿北京的做法出台极端严厉的政策，“如果限制家庭只能买一套房，将会误伤改善型需求，比如很多房改房的面积都特别小，这部分家庭有换房的需求，广州还是希望建立梯级市场，保持市场的平稳发展，既不要暴涨，也不要猛跌。”
该负责人还表示，广州早就采取措施禁止有闲置地的开发商参加土地竞拍，“买都不能买，就更不用说放贷了。”
网友点评
“智商评社会”
政府抑制房价的最有效的手段就是征收物业税(房产税)。
物业税不是对所有人征收，只对第二套及以上的住房或超面积住房(如人均50平方米以上部分)征收，不会给普通百姓带来丝毫的影响，如果说有影响的话，那就是通过对炒房投机者征收物业税，进行社会财富的再分配或房价降低，最终使百姓受益。
天津
严管开发商
措施最严厉
遏制房价效果★★★
从“津六条”的细则看，均是强调房地产监管方面。
“从开发商拿地开始到售楼结束中的所有环节，都要受到监管。这就在很大程度上不仅打击了开发商捂盘惜售，而且还加快了开发商推出住房的速度。”中国指数研究院政策设计研究组成员雷华接受法晚记者采访时说，像天津这样的城市专门把监管方面拿出一个政策实施尚属罕见。
雷华认为，许多城市包括天津，众多开发商存在着捂盘惜售等违法销售行为。“津六条”中的“房地产开发企业申请办理销售许可证后，十日内可售房源在天津市国土资源和房屋管理局房地产综合信息网上一次性全部公开。”对开发商影响最大，对其打击力度也比较大。
此外，还加强监管出让合同约定开工、基础部位、竣工的时间、基础部位完工后办理销售许可证上市公开销售的时间以及延期开发建设的处罚条款等方面。
陈宝存认为，天津的经济发展与北京还有差距，城市资源与北京相比差距也相当明显，天津唯一的优势在于高考因素，住房入户的政策，推升的是天津郊区县的市场发展，对于天津市主城区来说，炒房因素不是主要的。
网友点评
天里
打击开发商的政策好啊！之前一楼盘开盘时严重存在捂盘惜售，该打击！(记者
李洪鹏 李莎莎)
【新华网】
中国一线城市近8成白领欲返乡
和"伪幸福"说再见
2010年春天，中国一线城市里暗涌一股“白领返乡潮”，越来越多的白领开始审视自己的处境，欲离开曾经梦想的一线城市，和“伪幸福”说再见。统计显示，中国一线城市，萌生离开念头的白领人士有近八成，具体比例为76.2%。
许多年来，经济发达的一线城市飞速发展，用它独特的魅力吸引了大批有梦想、有斗志的年轻人。这群年轻人经历十余载寒窗，挤破脑袋，奋力向前。终于，在十八九岁的时候，怀揣年轻的理想挤进一线城市上大学。梦想着毕业后成为城市白领的一员，拿到高薪，享受城市的繁华和热闹，拥有优越的社会地位。
经过四年大学生活的磨练，以及千军万马的求职之路，他们终于有幸留下来。他们以为只要自己经过自己的努力，总有一天会在这个大城市获得一片天。他们以为这样就实现了梦想，并以此为荣。可是，工作数年后，城市的现实告诉他们，留下来不等于实现梦想。
他们日复一日的挤公车，挤地铁，早出晚归，住在简陋的“蜗居”，为城市的繁荣做出重要的贡献。疲惫和压力让他们喘不过气，青春被城市划伤。他们慢慢感觉到自己与人群的游离，开始怀念小城市里的宁静和安逸。这时，他们发现幸福感和归属感是真正想要的梦。
房子无疑是这群年轻白领在一线城市遇到的最大难题，这是他们安全感的基础、幸福感的保障。这群白领逐入而立之年，想结婚、成家，要继续未来的生活，必须要有房子。一线城市的大多白领家庭年收入一般在5万至10万元左右。在广州，一套90平方米的小户型平均需要100多万元。现实的房价告诉他们，买房遥不可及。
在快节奏、高压力的工作和生活中，他们一般感到过的不幸福。没有社会优越感，更没有归属感，他们的身体状况也因压力过大而渐渐变差。据统计，76%的中国一线城市白领处亚健康状态，近六成处过劳状态。
见识了梦想都市的灯红酒绿，优越感淡去，伪幸福来袭。这群白领开始羡慕在乡发展的老同学。从前的老同学在二三线城市的家乡发展，有的已事业小成，有的已结婚生子，他们在亲友的陪伴下享受着平静的小幸福。而自己，挣扎在一线城市前路茫茫，整日仍为工作任务额而焦虑、担心。
近年来，中国发展深入内陆，中国经济加速融合，二三线城市与京沪穗等一线城市的差距明显拉小并且潜力巨大。一线城市，光鲜的西服革履，居高的房价、开销让这群白领焦虑、抑郁，愈发思乡，欲告别伪幸福。二三线城市，有序的生活步调，节俭的开销，人们的生活其乐融融，倍感幸福。
“幸福在哪里？”“留在一线城市的意义何在？”白领，有能力，有技术，有梦想，这个冲到大城市的群体开始审视未来的出路，反省最初的梦想，看清社会的现实。在身心俱疲之时，他们开始质疑自己的梦想和生活，奔波在一线城市为生计奔波的同时，张望二三线城市的幸福和希望。
没有陪伴，没有依靠，没有幸福，在一线城市的高压工作下，他们转变职业发展的理想，回乡工作。这不仅是白领的一种理智选择，更是中国经济飞速向前带给人们的思考。一线城市白领的“返乡”，表层是高房价对他们的“挤出效应”，背后隐藏的却是白领阶层对幸福人生的翘首以盼，以及对“伪幸福”说再见的勇气。(张乾铄)
【新华网】
任志强：如果控制投资量
开发商手中现金足够扛一年
据北京商报报道，尽管此次严厉的调控已经令市场交易量发生急剧下滑，开发商与购房者进入博弈阶段，但华远地产总裁任志强认为如果控制投资量，开发商手中的现金足够扛一年。此外，地产界人士也在担忧，调控结束之后很可能给楼市带来房价报复性上涨。
昨日，REICO工作室发布一季度报告显示，2010年第一季度房地产开发完全投资额是6600万元，同比增长35%，增加31个百分点，比上季度增加了35个百分点。对此，任志强认为，扣除投资量后开发商手里还应该有18000多亿元。“可以说，大型开发商的现金流在目前阶段还没有受到任何影响。”他进一步分析说，此轮新政是否有效就看开发商开不开工。“如果开发商继续缩减投资量的话，我想坚持一年都没有问题。”
不过，一旦开发商收缩投资和开工量，那么就意味着未来的市场供应将减少，这种局面的结果将是房价新一轮上涨。全国工商联房地产商会会长聂梅生就表示了她的担忧。“据我所知，开发商目前的第一反应就是放缓拿地，这无疑将造成一年以后市场的一个紧缩期。由于开发商资金链比较宽松，开发商能控制房地产市场供给的速度。” 聂梅生认为，政府此段时间的土地供给是否增加将对未来房价涨跌起到至关重要的作用。（王营）
【新华网】
偷税漏税无孔不入 造就房地产暴利
记者近日在采访中获悉，当前一些开发商利用地方招商引资的各种优惠，以及房地产项目跨度长、环节多、成本计算复杂的特点，千方百计偷税漏税。有关专家建议加大房地产企业税收征缴力度，打破房地产行业的暴利属性，不仅能挽回税收损失，也能促进行业健康理性发展。
囤土地抬房价 成本低利润高
内蒙古包头市一名房地产开发商告诉记者，房地产行业近年来吸引了大量社会资本进入，与房地产项目暴利有很大关系。通过囤积土地、哄抬房价、漏税避税，房地产业利润远远高于其他行业，可谓独一无二。
“2002年以前我从事物流行业，一年赚300万至400万元就不错了，利润只有7%左右。后来转行加工业，利润达到20%。现在搞房地产，3年前一个项目投了2亿元，3年后除去成本净挣2个亿。搞了房地产，就不想再搞其他行业了。”这位开发商说。
“房地产企业利润来源有三个方面，一是囤积土地，二是抬高房价，三是避税。其中税收规避方式较多，所以地价和房价上涨部分几乎都成为企业利润。”这位开发商透露，“按规定，一个项目从拿地到建成房子用3年时间，需缴纳近2%的土地增值税，但通过与税收部门协调，土地增值税一般可以免征。国内一些大房地产公司往往囤积几千亩土地，过几年后转手卖给小开发商，一亩地挣七八十万元差价，这部分利润几乎都能避税。”
“从抬高房价来说，房价上涨越猛，开发商利润就越高，而税收征缴方面却很乏力。比如，现在房屋销售环节征收16 .5%的所得税，2009年各地房价几乎都上涨了50%，城市中心房价基本都翻了番。以前单价卖1万元的房子，交所得税1650元，毛利润为8350元；现在房价涨到2万元，交所得税3300元，毛利润为16700元。房价上涨后虽然税收翻了番，但利润增长的更多。这就是开发商大量囤地捂盘的原因。”
这名开发商说，“从囤地捂盘的成本看，项目开发的时间越长成本越大，但是房地产开发的各个环节都可以外包，房地产公司平时根本不需要养多少人。现在即便是西部很小的开发商，手头也有上亿元的流动资金，囤地捂盘带来的成本不算什么。”
做高成本延期结算 避税漏税花样多
华泰证券高级研究员张驰飞介绍，2009年，房地产上市公司平均毛利润为29%，净利润不到20%，从利润情况看，并没有比其他行业高出许多。但通过多种手段避税漏税后，利润提升空间巨大。
据了解，江苏地税局2009年查处的房地产企业涉税案件中，列前十位的企业涉税金额高达1.1亿元，最多的一家企业偷漏税2500多万元。
中国财政学会理事、南京审计学院财政税务研究所所长蒋大鸣教授说，房地产行业税收漏洞多是事实，据某地税务部门统计，有九成开发商存在税收问题，有的地方实际征缴额与应征缴额之间存在很大差距。他介绍，房地产项目纳税主要有两大块：一是5 .5%的营业税;二是33%的企业所得税。而开发商可通过多种手法避税漏税：
一、利用房屋预售收入定义不准确避税。预售收入关系到营业税多少，我国税收在测算预售收入环节，中央与地方的规定存在脱节。开发商在汇总预售收入时，只计算购房者所付定金，将购房者首付款排除在纳税范围以外，这样企业预售收入缩小。有的开发商等到房子基本上卖出去后，迅速将购房者支付的房款用于银行还贷。而相关税法规定，银行贷款不能算进销售收入，因此不用纳税。开发商在“一贷一还”间，逃避了营业税。
二、应纳税所得额计算方式存在缺陷。所得税是房地产项目需要缴纳的最大税款，也是避税的最大黑洞。不少地方的地税部门规定，“经过有关部门验收合格”，项目才算完工。因此，房地产企业的项目决算要等到整个工程项目通过验收后才能进行。因为一个项目需要建委、人防、消防、交管、技监、供水供电等10多个部门出具验收报告后才算完工，漫长的验收过程为开发商提供了偷税便利，有些发商利用滚动开发项目，有意无意地将项目决算期推后。
在滚动开发中，开发商又会把前一项目中赚来的钱投入下一个项目，使其成本无法清算，最终形成企业所得税应纳税部分难以确定。有的开发商在住宅项目接近尾声时，再投资建设商业项目，把住宅部分所赚利润全部投入商业项目，避免交纳巨额所得税。
三、对项目销售环节交纳的所得税，不少开发商采取“拖”的办法。最常见的操作手法是在一个项目内留下几套房子不销售，项目因此无法结算。一些开发商在交纳预收企业所得税后，一拖就是好几年，造成税收黑洞。这种手法也同样被用于土地增值税的清算中。
四、税务部门和国土、规划部门缺乏有效配合。目前对房地产企业征收的土地增值税在实际征管中的有效办法，应当按“规定预征率”预征，项目完工决算应进行土地增值税清算，但现实操作中，能清算的房地产企业很少。
地方招商引资“方便”房企漏税
有关专家认为，开发商漏税现象普遍存在，与地方税源之争有密切关系。一些大开发商往往是地方招商引资项目，通常享受税收优惠政策。税务部门一方面要完成税收任务，另一方面害怕与投资者产生不快。因此，开发商要求的一些条件，地方政府和税务部门能操作的往往都会给予方便。针对房地产税收政策中的漏洞，有关专家建议：
一是有关政府部门加快建立房地产税收控管体系，对现行政策不明确的地方，尽快执行统一政策。同时加强税务、工商、国土、规划、建设、金融等部门的信息交换与共享，最大限度掌握有关涉税信息，做到应收尽收。
二是打破房地产暴利行业属性，可考虑对房价上涨过快地区设置新的税种。
三是在房地产开发领域，规范和遏制地方政府“税源之争”“财政返还”“财政补税”等方式，将其视为“应收不收”，加大对房地产偷漏税行为的打击力度。 (新华社调研小分队)
[经济参考报]
中国挤房价泡沫调升存准率 意在为人民币升值铺路？
中国人民银行5月2日正式公告，从5月10日起调升金融机构的人民币存款准备率0.5%，从16.5%调升到17%，这是中国今年第三度调高存准率的大动作。从强力挤房价泡沫到严控银行信贷，以及连续调升存款准备率，种种迹象都显示，中国控制经济过热及市场流动性，已取代“保增长”“调结构”才是今年中国经济的主调。
这回中国打压房市下手之重，乃前所未见，到目前为止，虽然还没有见到房价崩跌的景象，但是在中国上市的地产股老早已跌得四脚朝天了。
中国这一回的打房政策意志十分坚定，与先前几次的虎头蛇尾迥异，很可能与中国整体国家战略有十分密切的关联，最核心的问题是打房与人民币升值的关系。今年人民币升值已是箭在弦上的问题，如果任令房价炒到天怒人怨的泡沫价格，一旦人民币升值，那么中国可能重蹈1990年日本资产炒到最高点，日元升值，造成日本泡沫全面戳破，二十年之内不得翻身的梦魇。
为了面对房市泡沫尾大不掉的问题，中国必须在人民币升值之前先把自己的泡沫搓掉，等房价适度回落之后，人民币再启动升值，中国先解决资产泡沫的问题，再来面对人民币升值的问题。可以预料，这一波调升存准率，紧缩信贷，资产价格回落后，人民币将开启升值的新路。
【据路透社文章综合整理分析】
[南方都市报]
专家称新国十条不会让楼市崩盘 不是搞计划经济
专家解读房产新政——
“新国十条不会让楼市崩盘”
对话嘉宾：
任兴洲
国务院发展研究中心市场经济研究所所长
刘琳
国家发改委投资研究所房地产研究中心主任
滕泰
银河证券研究所所长
4月以来，国务院和住建部出台了一系列房产新政，其中，以《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(即新国十条)最为关键。业内普遍认为，这是迄今为止对稳定房价最精准的房产新政。
随着新国十条出台，地方版的新国十条已经或即将出台。有些城市曾经火爆的房地产市场出现了量价齐跌的局面，房产新政似乎初见分晓，但能否发挥预期作用？任志强发表万言书，认为新政是向计划经济倒退的开始。还有人说：“政府越调，房价越涨。”一时间有关市场调控争论不绝于耳。
众多专家认为，当前房地产市场高烧不退，急需政策调控，新国十条的出现可谓正逢其时。楼市如何降温，使用土地出让金建设保障房比例如何？对此，《中国经济周刊》采访相关专家，就新国十条等进行解读，专家各有己见。
“房地产市场调控不是搞计划经济”
一段时间以来，部分城市的房地产市场“高烧”不止，住房不仅成了投资品，更成了投机品。新国十条的出台是否意味着决策层稳定房地产市场、遏制高房价的决心？
任兴洲：在中国城镇化的过程中，房价会步入上行通道。自去年底到今年一季度，房子有时变成了完全的投机品，甚至叫“T+0”了。我今天上午买的，当天就卖出去，我都已经赚了。这样的市场还正常吗？只有股市才会这样，但股市现在也不能“T+0” (T+0即股票的一种交易形式，可以当天买，当天卖)了。
就拿北京每平方米3、4万元的价位来说，房价已经远远高于普通百姓的年平均收入。这样的房价已经把很多人裹挟进去了，因为害怕房价上涨，人们越恐慌就越去买，实际上已经远远超出他们的承受能力了。新国十条要让高烧的房地产降温，非常及时，
刘琳：去年底12月份，在国务院会议上，明确了营业税的征收从2年再次提高到了5年，这实际上是逐渐收回对房地产业的刺激政策。到了今年1月份，国务院出台4号文。今年前2个月，市场运行应该说是稳中有落。
从销售增幅和价格涨幅来讲，前两个月都在逐步回落，房地产业态势向好的方面发展，供求矛盾得到逐步缓解。
但在3月下旬，有些地区出现了销售的突然火爆，甚至出现了量价齐涨的局面。从一些统计数据来看，确实有部分城市出现了房价涨幅明显，尤其是二手房市场。
从宏观经济发展来看，今年第1季度，中国GDP增速为11.9%，就是说经济回升的势头良好。在这种宏观经济向好的背景下，控制部分城市房价上涨态势，同时，防止这种趋势向其他地区蔓延，出台新国十条调控市场，我觉得这个时机选择还是非常恰当的。
任兴洲：我不认为只要是政府的调控就是计划经济。去年，为了应对危机，提振房地产市场，政府出台了那么多促进购房的优惠政策，例如，房贷7折优惠、契税印花税减免、首付比例降低等等。为什么这些政府调控政策出台没有人指责呢？那时候没有人说，政府救市就是计划经济。现在，面对房地产市场价格的疯狂上涨，政府出台调控政策，就被指责为计划经济，这是明显的双重标准。
事实上，政府调控就是在市场过冷的时候加以升温，在市场高烧的时候适当降温，以促进房地产市场平稳健康发展。这是符合大多数人利益的，也是经济保持平稳可持续发展的客观要求，更是整个社会和谐发展的客观要求。而对政府的调控政策，很多人往往是从自身的利益去评价，有时难免失之偏颇。
“不能指望房价暴跌解决住房问题”
在政府出台的一系列房产调控新政中，为何不提让房价理性回归，而是平稳健康发展，原因何在？
刘琳：新国十条有两大亮点。首先，房地产业作为支柱产业，成为去年中国经济率先复苏的重要动力。那么房地产业究竟是要优先拉动经济发展还是要优先解决民生？新国十条明确给出了答案，即住房问题是经济问题，但把“重要民生问题”放在了第一位。这是政府第一次清晰表达了这种定位，对今后解决住房问题具有深远的指导意义。
第二，监察部门首次介入。稳定房价，从中央政府而言，主要手段即金融调控，而其他手段都落在地方政府。地方政府执行是否到位，直接关系到政策实效。而新国十条明确规定，“省级政府负总责，城市政府抓落实”。为此，特别规定了监察部门与住建部的联手考核问责。监察部门介入住房问题的考核问责，这是过去从未有过的，充分表明了中央政府稳定房地产市场的决心。
滕泰：指望房价暴跌来解决住房问题是违背经济运行规律的。因为房价暴跌大多发生在宏观经济发生衰退的情况下。譬如，2008年第三季度，受金融危机影响，宏观经济进入衰退通道，居民收入下降，失业增加。数据显示，全国70个大中城市，当时有60多个城市房价都在下跌。
房价暴跌了，怎么样呢？譬如，北京核心地区房价是5万元/米2，即便你跌了70%，到1.5万元/米2，普通百姓还是买不起房。所以，房价暴跌不仅救不了中低收入者，反而还会把中国的房地产市场打垮，把中国的经济拖垮。银行也会产生很多呆坏账，给银行业带来巨大风险，与房地产相关的多个行业就会普遍萧条。适当控制是对的，过度打压是不妥的，也是不可能的。
房价上涨是中国经济发展特定阶段的运行规律，我们必须要尊重。
任兴洲：根据我们调研的情况，今年3月份北京市场房价迅猛上涨后，各区县保障住房申请者就大幅增加。这就说明，如果市场房价太高，就会将更多的人推向保障性住房领域，也就加重了政府保障的难度，而政府财力难以满足。如果市场房价保持平稳，一部分人可以通过市场来解决住房问题，就不一定都挤到保障房这边。
例如，北京房价每平方米1万多元，还是有一部分人能够买得起；但如果每平方米3万多元，那就绝大多数人都买不起，就将他们都推向了政府保障房和政策房这一边，政府是无法承受的。
可见，房地产市场的平稳发展会客观上将平衡市场与保障之间的关系，从而可以通过市场与政府保障这两条途径来解决居民的住房问题。
“大部分出让金建保障房不可行”
有观点认为，如果放开房地产市场，让房价炒得越高越好，从而地价也就会更高，从而，城市政府能取得更多的土地出让金，有更多的财力去保障住房。 “控需求、增供给”是新国十条基本调控思路，土地出让金是保障性住房建设资金来源之一。
刘琳：新国十条主要通过调整房地产市场供求关系，即“控需求、增供给”来解决普通居民住房问题，调控思路清晰。
抑制房价快速上涨，最显效的手段就是控制需求，它会在短期内见效。这次首付比例的提高，银行部门执行很快，有些地方第二天就落实了。控制多套房需求，目的是保障老百姓正常的住房刚性需求，抑制投资和投机购房需求。
从另一方面说，增加供给才是根本之道。新国十条首先提出要增加居住用地的有效供应。其次，在用地规划中，提出了普通住房用地不低于供应总量的70%。这个比例是与居民收入结构相呼应的。从公众收入结构来说，最上面20%是高收入阶层，第二个20%是中等偏上收入，第三个20%是中等收入，第四个20%是中等偏下收入，第五个20%是低收入。可见新国十条70%普通住房面对的就是中等和中低收入群体。
任兴洲：如果将土地出让金大部分或者全部用于建设保障性住房，不具有可行性。因为土地出让金实际上有多种用途，譬如，城市的一些基础设施建设，教育、医疗、农业支持等方方面面。目前，土地出让金已经成为弥补地方财政不足的重要来源。
新国十条不会“越调越涨”
中国的房地产市场究竟往何处走？是走入下行通道，还是步入上行通道？抑或稳定运行？
滕泰：房地产的发展趋势不以人的意志为转移，而是有着其发展的客观规律。具体而言有五大要素决定：第一，在中国经济持续增长背景下的城镇居民可支配收入的持续增长。第二，人口在不断城市化。第三，老百姓的资产在重新配置。第四，土地供给在减少。第五，货币政策因素或金融因素影响。
刘琳：新国十条抓住供求关系两端对市场进行调控，抑制不合理需求，同时加大供给，旨在缓解市场供求矛盾，稳定市场运行，这种调控思路与过去有所不同。在2004年-2006年间，房地产调控政策的主基调是两个“防止”：一是防止房地产投资过热，二是防止房价过快上涨。2004年以来，房地产企业购置土地面积持续减少，无疑加大了房价上涨的预期。当时，宏观背景是流动性过剩，居民收入增长迅速，住房需求高涨。2005年、2006年，仅仅对拆迁需求和外资购房进行了一些限制，而买房一直享受85折利率优惠。直到2007年，政府才第一次对“住房需求端”进行了较为严格的控制。于是，房地产市场从2007年底开始出现回调。但到了2008年，由于中国经济遭遇了金融危机的影响，政策不得不进行逆转，以期通过房地产业来提振国民经济发展。于是，房地产市场开始进入上行通道。2009年，中国经济率先复苏，房地产市场更是一路高歌猛进，直到高企的房价成为百姓头上的一座大山，严重影响了民生保障。于是，一系列房产调控新政出台。
回顾多年的房地产市场调控历程，我认为，新国十条调整供求关系的思路是非常正确的，这是符合经济运行规律的，不会再出现越调越涨。房价高涨的局面肯定会有所改观。
任兴洲：这次新国十条的调控不仅不会让市场崩盘，而恰恰是为了防止市场崩盘。当前，房地产市场高烧，新国十条有意让其降温，保持平稳。虽然一些房地产开发商现在资金比较充沛，还能挺一阵子，但如果交易量持续下降呢？到那时候，市场房价就会有变化。
今后政府还会出台一系列相关政策，对已经购买多套房的炒房客在持有环节、交易环节等，都会设置一定的税种，加大其持有和交易成本，力图将投资者和投机者逐出这个市场，回归房地产市场的民生本原。
中国房地产得了“癌症”？
对话嘉宾：
马晓河
国家发改委宏观经济研究院副院长
李稻葵
清华大学中国与世界经济研究中心主任
潘石屹
SOHO中国有限公司董事长
雷鼎鸣
香港科技大学经济学系教授
袁钢明
清华大学经管学院中国与世界经济研究中心研究员
2010年，新的经济问题浮现：消费价格上涨、通货膨胀压力增大、房价暴涨不落、泡沫风险升高，刺激政策付出的成本代价显现。
“中国经济的未来走向与房地产的走向密不可分，房地产问题解决不好，将严重影响未来中国经济的健康发展。”在清华大学中国与世界经济研究中心日前举办的“破解迷局：聚焦中国宏观政策”论坛上，几乎所有与会者都将话题转向房地产问题。
高房价是怎么形成的？
在2008年世界次贷危机影响下，全球经济下滑，为避免中国经济重蹈美国覆辙，于是，各项有利于房地产市场的新政陆续出台，鼓励购房者买房。随后，2008年和2009年中国经济在世界经济中一枝独秀，房地产也在这两年中获得飞速发展，但是房价的迅猛上涨却让老百姓不堪重负，到底是什么导致了房价的过快上涨？中国的房地产究竟得了什么病？
潘石屹：中国的房地产有病，主要表现在两“乱”：首先是房价跟地价完全离谱。土地价格本来是房地产的一部分，我们看到的现象是土地的价格太高，房价跟土地价格完全脱节，出现行业面粉比面包价格还贵的现象。其次是租金与房价乱套。这两乱，我想了半天，就叫做“癌症”，是癌细胞把别的部位的营养吸收过来。
雷鼎鸣：目前内地的房价走势，很类似于1997年年初时的香港。随着政府的调控政策，1997年底香港房价开始逐步下跌。如果以1997年底的房价指数为100来计算，2003年香港房价指数跌到谷底时只有大约37%，目前也不过刚刚回升到78%左右。我觉得政府调控下的中国房价走势，也会逐步下跌。中国去年货币供应量接近30%，但是大多数资金选择进入资本市场，更进一步说就是进入楼市，于是房价被迅速拉高。
袁钢明：政府此次对房地产调控的力度以及政策出台的密度超出了市场的预期，市场普遍认为这些举措很可能导致房地产销售开始下滑，未来房价将有10%～30%的下跌空间。但是业内依然有一部分人士认为，由于以往房地产政策存在的越调越高现象，所以不管实行什么政策，房价都会上涨。
这就是我们常说的高房价预期。高房价预期其实在日本已经发生过，日本在形成泡沫经济之前，从1970年至1985年，15年间房价涨了16倍，日本人就形成了这样一个预期：那就是股市会下跌，商品价格会下跌，工资也会下跌，只有房价不会下跌。
中国目前这种类似的预期已经形成了，甚至打破了常规，有“政策一出台，房价就会上涨”的倾向。据我了解，目前很多人对房价上涨的预期非常强，这种情况下政策面临很大挑战。政策当下面临的问题是如何应对预期从而打破预期。
李稻葵：今年乃至明年中国经济运行的基本面非常好，对经济的增长、物价的走势都不必过于担心，主要问题就在于房地产价格过快上涨。在这样的大环境下，出现了两个“从来没有出现过”。一是社会上尤其是80后、90后的年轻人，对于现在房价如此之高，增长如此之快，从来没有如此强烈地表达过不满；二是国家在房地产价格上表达出来的调控意愿也从来没有如此明确过。“这两个从来没出现过”结合在一起，一定可以导致政策上的一系列变化，从而使房价在不久的将来出现一定的调整。
在未来18个月之内，一定会出现针对房价的更加见效的经济调控措施。
治疾之策如何选
为遏制房价的快速上涨，4月14日，国务院常务会议决定提出用差别化的信贷、税收和土地政策为高烧不退的房地产市场降温。几项政策中，差别化的信贷政策已经落地，已在某种程度上抑制了炒房客的投机行为，而众所期待的税收和土地政策仍待字闺中，未来哪项税收政策是遏制房价的杀手锏？改革土地政策的核心又是什么？
袁钢明：我认为物业税是应对高预期从而打破这种预期的杀手锏。物业税一出，房价肯定会下跌。如果政府能在3年至10年的时间内慢慢把预期降温下来，就算是成功。而要达到这个目标，政府就要给公众建立一个制定政策的预期——政策今年不出，明年也要出；明年不出，后年也会出。所以，物业税出台要有一个时间表，政府要给公众建立房价将会稳定或者有所下落的预期。
马晓河：当前政府出台的一系列关于房地产调控措施，主要是利用货币政策的金融手段，要解决当前房地产市场问题的迷局，还需要进行比较深刻的改革——中国的土地制度改革。
在现行的财税体制下，经营土地是地方的一大收入，这也是导致房价高企的原因之一。而要把土地价格稳定下来，土地制度就需要改变。
我国《宪法》、《土地管理法》、《物权法》都明确规定了国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收的“公益性征收”原则。而在一些地方，却打着公益性征地的幌子，向农民征低价地。农民的地是他这辈子生存的依靠，如果低价把农民的地征走了，他的子孙靠什么生活？所以，为抑制高房价，切实保障被征地农民的合法权益，当前在征地制度上应该有一个安排。
潘石屹：根治当前混乱的房地产市场，我认为：第一，货币政策。实际上对房地产来说，就是贷款，首付款比例已经调整。现在看到这个政策调整是立竿见影的。第二，税收政策。我觉得物业税可以缩短两极分化，是个好办法。但是根本办法是解决土地供应问题。所以，抑制当前的房价上涨，主要靠税收和土地调整。目前，货币政策已经出台，房地产商有反对的声音，我觉得政策是对的。2009年房地产销售太火爆，让房地产开发商赚了很多钱。这个政策出台后，未来几个月房屋成交量会降低，甚至会出现“退房潮”。
[中国经济周刊]
山东蒜商曝“炒作”大蒜内幕 疯狂的大蒜18元/公斤
据新华社电 去年年底，借“甲流”被炒高的“疯狂的大蒜”，最近上演“续集”。
在“高价大蒜”等因素影响下，全国农产品、特别是蔬菜价格出现明显上涨态势，引起社会关注。近日，山东鱼台县一名经营大蒜生意近20年的蒜商秦斌（化名），向记者透露了社会资本如何炒高大蒜价格的细节。
减产预期助推“炒作”
18元/公斤！近日，记者在济南易初莲花超市等零售市场发现，大蒜又创造了不可思议的高价。“我经营大蒜20年，去年年底以来蒜价涨得这么快，出乎所有蒜农的意料。”秦斌说。
去年年底，在全国主要大蒜产地山东，零售蒜价同比上涨40多倍，每公斤达到9元左右。在北京等地，一些超市的蒜价甚至每公斤高达20多元，“疯狂的大蒜”一时成为社会焦点。短短数月后，山东蒜价今年4月再创新高。金乡、鱼台等鲁南几个县是最大的大蒜主产基地。今年3月份，当地陈蒜批发价每公斤为8元，到4月底已升至12.2元。
“大蒜被炒作的基础仍然是供求关系。近年来大蒜种植面积减少，总产降低，引起了资本炒家的关注。”秦斌说，蒜价高涨既有种蒜面积缩小的影响，又跟业界对今年大蒜的减产预期有关。前两年需求低迷，收购价每公斤常年在1元左右，低的年份蒜农只能卖0.6元/公斤。
种植环节悄现“炒家”
“民间资本的炒作，首先是在种植环节重金圈地，尽可能控制蒜源。”秦斌说，今年以来，在鲁南蒜区，经销环节的民间资本早早挤入种植环节，提前控制蒜源。
一些经销商根据苗情与蒜农商谈承包价格，提前出资“圈占”了部分蒜地。经销商预付给蒜农部分承包金，抽取蒜薹后再付一部分，收蒜后付余下的承包款。在秦斌老家，方圆三四公里的蒜地10%左右已被经销商“承包”，目前“包地”价格已从今年元旦的每亩3000元涨到4000元，秦斌先后共包了97亩蒜地。
“经销环节的蒜商分多个等级，现在跟我订货的多是一级收购商，这些中间商收到大蒜后会层层加价倒手。”秦斌说，去年坊间流传大蒜能杀菌防“甲流”，大蒜一度被炒到天价仍供不应求，“大经销商会不断制造炒作题材，谁知道下一个概念会是什么？”
■ 分析
农产品炒作监管是空白
近期，除了蒜价大涨，鲜菜、绿豆等农产品价格也出现明显上涨，引发公众关注。
民间资本为何热衷“炒蒜”？秦斌说：“大蒜好炒，钱好赚。”一是全国大蒜产地集中，收购方便；二是全国大蒜总量少、市场发育不成熟。投资者掌握部分资源后再通过串通、联合就能操控大蒜市场；三是大蒜易保存，投资者能从容根据市场行情灵活经营。
当前，政府部门监管明显滞后，对农产品炒作行为的监管几乎是空白，急需探索和出台新的调控和监管制度。一方面，农产品价格随物价适度上涨，能保护农民种植积极性；另一方面，必须改善农产品价格监管调控机制，遏制农产品炒作行为。
秦斌表示，各级政府应完善农产品收储体系，打破价格“暴涨暴跌”怪圈。“价格部门应针对农产品炒作探索制订新办法，加强市场监管，坚决打击投机行为。”据新华社
■ 炒作手法
借机制造并不断强化涨价的市场预期。如利用北方部分地区的“倒春寒”、西南大旱等概念大肆炒作。事实上，这类情况过去时常发生，影响范围往往有限。但一经被当作“概念”炒作，涨价效应就会被放大。
“买空卖空”。大老板即使还没有可靠的蒜源，仍可以一方面组织货源，另一方面发布供货信息，并以较高价格与下一级经销商谈判。因此新蒜虽未上市，价格已经抬得很高，“疯狂的大蒜”由此出炉。
将库存大蒜层层转包或囤积居奇。目前鱼台、金乡等地冷库很抢手。一些人新开了冷库，按每吨300元的价格为客商代储大蒜。大蒜在冷库中存储两年不成问题，期间库存大蒜可以囤积居奇，也可以不停易主升值。
[新京报]